Bezumowne korzystanie z nieruchomości – co może właściciel, gdy lokator nie chce się wyprowadzić?
Problem tzw. dzikich lokatorów, czyli bezumowne korzystanie z lokalu po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy najmu, dotyka wielu właścicieli mieszkań. Pojawia się wtedy pokusa, by sprawę rozwiązać samodzielnie, np. poprzez wymianę zamków pod nieobecność lokatora, niekiedy nawet z asystą policji. Czy takie działanie jest zgodne z prawem?
Na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w której osoba zajmuje cudzy lokal bez tytułu prawnego, najczęściej po tym, jak umowa najmu została wypowiedziana lub wygasła, a lokator mimo to nie opróżnił mieszkania.
Przeczytaj również: Bezumowne korzystanie z mieszkania – właściciel vs. lokator.
Czy właściciel może wymienić zamek bez zgody lokatora?
Takie działanie byłoby sprzeczne z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1182 ze zm.).
Ustawa ta bardzo precyzyjnie określa przypadki, w których właściciel może wejść do zajmowanego lokalu. Zgodnie z art. 10 wspomnianej ustawy, wejście przez wynajmującego do mieszkania jest dopuszczalne wyłącznie w razie awarii wywołującej szkodę lub jej bezpośrednie zagrożenie – i tylko wtedy, gdy najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu. Nawet w takiej sytuacji wymagana jest obecność funkcjonariuszy policji lub straży miejskiej. Poza tym wyjątkiem właściciel nie ma prawa wejść do mieszkania zajmowanego przez lokatora.
Prawo własności, choć chronione konstytucyjnie, nie ma charakteru absolutnego. Podlega ograniczeniom przewidzianym w przepisach ustaw, które chronią również prawa obywatelskie i dobra osobiste innych osób.
Co z obowiązkiem zwrotu lokalu i wymianą zamków?
Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, po zakończeniu najmu lokator jest zobowiązany zwrócić lokal w stanie niepogorszonym. Jeżeli najemca wymienił zamki w trakcie trwania najmu, właściciel ma prawo żądać przywrócenia stanu pierwotnego – czyli wstawienia oryginalnego zamka. Nie może jednak dokonać tej wymiany samodzielnie, bez zgody i pod nieobecność lokatora.
Kosztami wymiany zamka można obciążyć lokatora i dochodzić ich zwrotu na drodze sądowej – na przykład łącząc to roszczenie z pozwem o bezumowne korzystanie z nieruchomości i żądaniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Przedawnienie roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości
Właściciel, który chce dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powinien pamiętać, że roszczenia tego rodzaju podlegają przedawnieniu na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Oznacza to, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie może być dochodzone bezterminowo – ile lat wstecz można sięgać, zależy od konkretnych okoliczności sprawy i wymaga indywidualnej oceny prawnej. W razie wątpliwości warto skonsultować się ze specjalistą z zakresu prawa nieruchomości.
Jakie konsekwencje grożą właścicielowi za wymianę zamków?
Samowolna wymiana zamków przez właściciela może stanowić przestępstwo. Artykuł 191 § 1a Kodeksu karnego przewiduje odpowiedzialność karną za stosowanie przemocy w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia – jeśli polega ona na uporczywym lub istotnie utrudniającym korzystanie z lokalu zachowaniu wobec jego mieszkańca. Kara to pozbawienie wolności do 3 lat. Co istotne, przepis ten stosuje się niezależnie od tego, czy lokator przebywa w mieszkaniu na podstawie obowiązującej umowy, czy już po jej rozwiązaniu.
Właściciel może zostać również pociągnięty do odpowiedzialności za naruszenie miru domowego (art. 193 Kodeksu karnego). Bezprawne wdarcie się do zajmowanego lokalu lub odmowa jego opuszczenia wbrew woli osoby uprawnionej zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Warto podkreślić, że wynajęte mieszkanie staje się dla właściciela miejscem „cudzym” w rozumieniu prawa karnego – przekazał on bowiem część swoich uprawnień do lokalu na rzecz najemcy.
Mir domowy to prawo do niezakłóconego korzystania z zajmowanego miejsca. Jego ochrona wynika zarówno z art. 47 i art. 50 Konstytucji RP, jak i z art. 8 ust. 1 Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Jest on również dobrem osobistym w rozumieniu art. 23 i 24 Kodeksu cywilnego.
Przeczytaj również: Umowa rezerwacyjna w praktyce obrotu nieruchomościami.
Co może zrobić właściciel?
Właściciel mieszkania, który zmaga się z lokatorem odmawiającym opuszczenia lokalu, nie jest jednak bezradny. Przysługuje mu prawo do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu – na drodze sądowej. Kwestie te, w tym przedawnienie roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, regulują przepisy Kodeksu cywilnego.
Wynagrodzenie i opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu – jak to wygląda w praktyce?
Właścicielowi przysługuje prawo do opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości w postaci wynagrodzenia odpowiadającego wartości rynkowej korzystania z lokalu. Jak obliczyć wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości i jaka jest wysokość czynszu za bezumowne korzystanie z lokalu – to kwestie, które każdorazowo wymagają analizy okoliczności konkretnej sprawy, w tym lokalnych stawek rynkowych. Roszczenie to można połączyć z pozwem o bezumowne korzystanie z nieruchomości, dochodząc całości należności w jednym postępowaniu sądowym.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości – najczęstsze pytania
Kiedy jest bezumowne korzystanie?
Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mamy do czynienia wtedy, gdy dana osoba zajmuje lokal lub inną nieruchomość bez ważnego tytułu prawnego. Najczęściej sytuacja taka występuje po wygaśnięciu lub skutecznym wypowiedzeniu umowy najmu, gdy lokator nie opuszcza lokalu mimo obowiązku jego zwrotu właścicielowi. Szczegółowo, co to jest bezumowne korzystanie z mieszkania, określają przepisy Kodeksu cywilnego i ustawa o ochronie praw lokatorów.
Czy można wystawić fakturę za bezumowne korzystanie?
Pytanie to pojawia się przede wszystkim w kontekście najmu lokali przez przedsiębiorców. Jest to zagadnienie leżące na styku prawa cywilnego i prawa podatkowego, dlatego w każdym przypadku wymaga konsultacji z prawnikiem oraz doradcą podatkowym.
Jakie jest wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości?
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości co do zasady powinno odpowiadać kwocie, jaką właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal został wynajęty na warunkach rynkowych. Przy ustalaniu wysokości roszczenia bierze się pod uwagę m.in. lokalizację nieruchomości, standard lokalu oraz aktualne stawki najmu obowiązujące na danym rynku. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, dlatego wysokość należnego wynagrodzenia może się znacząco różnić.
Jakie odszkodowanie można otrzymać za bezumowne korzystanie z lokalu?
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości może obejmować m.in. koszty naprawy zniszczeń, zaległe opłaty eksploatacyjne lub inne straty pozostające w związku z bezprawnym zajmowaniem lokalu. Zakres roszczeń zależy od okoliczności konkretnej sprawy i wymaga wykazania poniesionej szkody.
Ile lat wstecz za bezumowne korzystanie?
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega przedawnieniu na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Co do zasady termin przedawnienia wynosi 6 lat, a w przypadku roszczeń związanych z działalnością gospodarczą – 3 lata. Oznacza to, że właściciel nie może dochodzić należności za bezumowne korzystanie z lokalu bez ograniczeń czasowych. W każdej sprawie warto jednak przeanalizować indywidualne okoliczności, ponieważ bieg przedawnienia może zostać przerwany lub zawieszony.
