Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron
W praktyce realizacji inwestycji budowlanych dosyć często dochodzi do sporów pomiędzy zamawiającym i wykonawcą na tle odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Zdecydowana większość tych sporów dotyczy tego, czy w danym przypadku odstąpienie było skuteczne czy też nie. Istnieje jednak inne, ciekawe zagadnienie, będące nieraz zarzewiem konfliktów. Chodzi mianowicie o sytuacje, kiedy strony są zasadniczo zgodne co do tego, że do odstąpienia rzeczywiście doszło, lecz nie zgadzają się co do jego konsekwencji. Przykładowo, gdy zamawiający domaga się od wykonawcy po odstąpieniu kar umownych za zwłokę w wykonaniu zobowiązania lub zgłasza wobec niego roszczenia z tytułu gwarancji lub rękojmi.
Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane może nastąpić na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego lub postanowień zawartych w kontrakcie. Przykładowo odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora może być uzasadnione tak znacznym opóźnieniem wykonawcy, że terminowe ukończenie robót staje się nieprawdopodobne.
Z kolei odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez wykonawcę może nastąpić m.in. w przypadku nieudzielenia przez inwestora wymaganej gwarancji zapłaty, mimo wyznaczenia odpowiedniego terminu. Więcej na temat tego zabezpieczenia wyjaśniamy w artykule: Gwarancja zapłaty za roboty budowlane.
Nie należy przy tym utożsamiać odstąpienia z wypowiedzeniem umowy o roboty budowlane. Choć oba działania prowadzą do zakończenia współpracy, mogą wywoływać odmienne skutki prawne.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane – skutki prawne
Zasadniczym celem, a zarazem skutkiem odstąpienia od umowy o roboty budowlane (o ile oczywiście strony danej umowy nie określiły inaczej konsekwencji z nim związanych) jest „skasowanie” łączącego zamawiającego i wykonawcę stosunku prawnego w całości. Prowadzi to do powstania takiego stanu prawnego, jakby dana umowa nie została w ogóle zawarta. Konsekwencje takiego stanu rzeczy są bardzo doniosłe. Nie tylko bowiem strony mogą być zobowiązane do zwrotu świadczeń wzajemnych, lecz również zmienia się zakres przysługujących im uprawnień kontraktowych. Zachowują przy tym roszczenia przewidziane na wypadek odstąpienia przepisami prawa (np. roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania).
W praktyce oznacza to, iż w razie klasycznego odstąpienia, obejmującego całą umowę, dalsze obowiązywanie postanowień dotyczących kar umownych za zwłokę, poufności, rękojmi czy gwarancji jakości wymaga odrębnej oceny. Nie można bowiem przyjąć, że wszystkie takie uprawnienia i obowiązki automatycznie wygasają. Znaczenie mają zarówno postanowienia umowy, jak i charakter poszczególnych zobowiązań.
Warto przy tym pamiętać, że ryzyko sporów kontraktowych powinno być uwzględniane już na etapie przygotowania inwestycji. W przypadku większych przedsięwzięć istotne są również kwestie planistyczne, w tym możliwość wykorzystania zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), który stanowi jedno z narzędzi planowania przestrzennego.
Kara umowna za odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Jeżeli zamawiający występuje do wykonawcy po odstąpieniu o zapłatę kary umownej za zwłokę w wykonaniu zobowiązania, wykonawca może kwestionować zasadność takiego żądania. W tym miejscu należy jednak uczulić, by szczególnie uważnie przeanalizować postanowienia umowy o roboty budowlane. Zdarza się bowiem, że strony uzgadniają, iż pewne ich uprawnienia i obowiązki kontraktowe mają „przetrwać” odstąpienie.
Taką praktyką jest w szczególności dodatkowe zastrzeganie kar umownych na wypadek odstąpienia od umowy. Wówczas, nawet jeżeli odstąpienie wynika ze zwłoki wykonawcy, kara umowna za odstąpienie od umowy o roboty budowlane może być związana z niewykonaniem zobowiązania skutkującym odstąpieniem, a obowiązek jej zapłaty aktualizuje się po skutecznym skorzystaniu z tego uprawnienia. Odstąpienie nie jest wówczas przeszkodą w naliczeniu kary, lecz jednym z warunków jej naliczenia.
Należy przy tym pamiętać, że nie zawsze dopuszczalne jest jednoczesne dochodzenie kary za zwłokę i kary za odstąpienie od umowy o roboty budowlane. Oczywiście nie każda umowa zawiera tego typu regulacje, więc wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku.
Odstąpienie od umowy o roboty budowlane a zapłata wynagrodzenia
Osobną kwestią jest rozliczenie po odstąpieniu od umowy o roboty budowlane. Jeżeli wykonawca zrealizował już część prac, należy ustalić ich zakres i wartość, a także uwzględnić dotychczasowe płatności. Nie zawsze bowiem odstąpienie oznacza, że wykonawca traci możliwość dochodzenia należności związanych z wykonanymi robotami.
To, jak wygląda odstąpienie od umowy o roboty budowlane a zapłata wynagrodzenia, zależy przede wszystkim od podstawy i zakresu odstąpienia. Inaczej mogą przebiegać rozliczenia przy odstąpieniu od całej umowy, a inaczej wtedy, gdy dotyczy ono jedynie niewykonanej części prac.
Odstąpienie od umowy a rękojmia i gwarancja
Jeżeli natomiast chodzi o roszczenia z tytułu gwarancji i rękojmi, to ich dalsze obowiązywanie po odstąpieniu zależy od zakresu odstąpienia i treści umowy. Niemniej, o ile strony postanowią tak w umowie (co jest stosunkowo częstą praktyką), odstąpienie może nie następować ze skutkiem wobec całej umowy, lecz wyłącznie wobec jej niewykonanej części.
W takiej sytuacji zamawiającemu mogą przysługiwać roszczenia gwarancyjne i rękojmiane odnośnie tej części umowy, która została wykonana i pozostaje objęta obowiązującym stosunkiem prawnym. Zwykle po tego rodzaju odstąpieniu strony sporządzają szczegółową inwentaryzację, która obejmuje ustalenie zakresu robót wykonanych, których ww. roszczenia mogą dotyczyć.
Odstąpienie od umowy na roboty budowlane może prowadzić do sporów dotyczących kar umownych, wynagrodzenia oraz odpowiedzialności za wykonane prace. Dlatego przed podjęciem decyzji warto przeanalizować zarówno treść kontraktu, jak i dokumentację inwestycji. W tym zakresie pomoc może zapewnić kancelaria GFP Legal, oferująca wsparcie prawne w obszarze: Prawo budowlane.
FAQ – odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Jak odstąpić od umowy o roboty budowlane?
Należy ustalić podstawę odstąpienia, sprawdzić wymagania przewidziane w przepisach lub kontrakcie, a następnie złożyć drugiej stronie jednoznaczne oświadczenie. W określonych przypadkach konieczne jest wcześniejsze wezwanie do wykonania zobowiązania.
Jak napisać wzór odstąpienia od umowy na roboty budowlane?
Oświadczenie powinno wskazywać strony, umowę, której dotyczy, oraz jednoznacznie wyrażać wolę odstąpienia. Warto również określić podstawę i zakres odstąpienia. Gotowy wzór odstąpienia od umowy o roboty budowlane wymaga każdorazowo dostosowania do postanowień konkretnego kontraktu.
Co zrobić, gdy wykonawca nie realizuje umowy o roboty budowlane?
W pierwszej kolejności warto udokumentować naruszenia i sprawdzić dostępne środki prawne. W zależności od okoliczności inwestor może wezwać wykonawcę do realizacji zobowiązania, wyznaczyć dodatkowy termin lub skorzystać z prawa odstąpienia.
Jakie są skutki odstąpienia od umowy o roboty budowlane?
Mogą obejmować obowiązek rozliczenia wykonanych prac, zwrot określonych świadczeń, odpowiedzialność odszkodowawczą oraz roszczenia z tytułu kar umownych. Konkretne konsekwencje zależą od podstawy odstąpienia, jego zakresu i postanowień kontraktu.
