OWOB – NOWA WŁASNOŚĆ WARSTWOWA. CO ZMIENI ODRĘBNA WŁASNOŚĆ OBIEKTÓW BUDOWLANYCH?
Czy budynek może mieć innego właściciela niż grunt? Obecnie odpowiedź na takie pytanie jest co do zasady negatywna. Polski system prawa cywilnego opiera się bowiem na zasadzie, zgodnie z którą budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią jego części składowe. Odrębna własność obiektu od gruntu jest możliwa tylko wtedy, gdy przewidują ją przepisy szczególne.
Projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB) ma wprowadzić nowe rozwiązanie, które pozwoli na prawne oddzielenie własności określonych obiektów budowlanych od własności gruntu. W praktyce oznacza to możliwość realizowania inwestycji „nad”, „pod” lub „na” cudzym gruncie bez konieczności nabywania samego gruntu.
Funkcjonujący pod określeniem OWOB projekt ustawy może mieć szczególne znaczenie dla dużych inwestycji infrastrukturalnych i miejskich, zwłaszcza w miejscach, w których dostępna przestrzeń jest ograniczona.
Dlaczego potrzebna jest odrębna własność obiektów budowlanych?
Punktem wyjścia jest obowiązująca obecnie zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą to, co jest trwale związane z gruntem, co do zasady dzieli jego los prawny.
Kodeks cywilny przewiduje, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności, a do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z nim związane.
W praktyce zasada ta dobrze sprawdza się w typowych sytuacjach, w których właściciel gruntu jest jednocześnie inwestorem i właścicielem wznoszonego obiektu.
Problemy pojawiają się jednak wtedy, gdy inwestycja ma powstać w przestrzeni, która należy do innego podmiotu – przykładowo nad linią kolejową, nad tunelem drogowym albo pod istniejącą zabudową.
W takich przypadkach konieczne jest znalezienie konstrukcji prawnej, która z jednej strony zapewni inwestorowi stabilny tytuł prawny do wybudowanego obiektu, a z drugiej nie pozbawi właściciela gruntu możliwości korzystania z jego nieruchomości.
Projekt OWOB ma być odpowiedzią właśnie na ten problem.
Polecamy także artykuł: Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Nowy model współpracy inwestora z gminą
Co to jest odrębna własność obiektów budowlanych?
Odrębna własność obiektu budowlanego ma być nowym, silnym prawem rzeczowym pozwalającym na wyodrębnienie określonego obiektu budowlanego od nieruchomości gruntowej.
Inwestor będzie mógł więc posiadać własność obiektu, podczas gdy właścicielem gruntu pozostanie inny podmiot.
Co istotne, OWOB ma pozwalać nie tylko na samo posiadanie obiektu, ale również na dysponowanie nim w sposób charakterystyczny dla prawa własności. Projekt ustawy zakłada możliwość obciążania obiektu ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym ustanawiania hipoteki.
Ma to znaczenie przede wszystkim dla finansowania inwestycji. Obiekt stanowiący odrębny przedmiot własności będzie mógł bowiem funkcjonować jako samodzielne aktywo, które może być przedmiotem obrotu i zabezpieczenia finansowania.
Na czym polega własność warstwowa nieruchomości?
Najbardziej interesującym elementem projektowanej regulacji jest możliwość wykorzystania przestrzeni znajdującej się nad lub pod powierzchnią gruntu.
W tradycyjnym modelu nieruchomość jest postrzegana jako jednolita całość. Projekt OWOB pozwala natomiast myśleć o przestrzeni bardziej „warstwowo”. Warto na zasadzie przykładu wytłumaczyć, jak funkcjonuje taka własność warstwowa nieruchomości.
Własnością warstwową może być inwestycja realizowana nad czynną linią kolejową. Grunt oraz infrastruktura kolejowa mogą pozostać własnością dotychczasowego podmiotu, natomiast nad nimi może zostać zrealizowany obiekt, który będzie miał odrębnego właściciela.
Podobne prawo własności warstwowej może znaleźć zastosowanie w przypadku inwestycji realizowanych:
- nad liniami kolejowymi,
- nad drogami lub tunelami,
- pod istniejącą zabudową,
- w przestrzeni podziemnej,
- w związku z infrastrukturą transportową,
- w innych lokalizacjach, w których tradycyjne nabycie gruntu byłoby niemożliwe albo ekonomicznie nieuzasadnione.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii jako jeden z przykładów wskazuje możliwość zagospodarowania przestrzeni nad terenami kolejowymi w centrum Warszawy, przy jednoczesnym zachowaniu możliwości korzystania z infrastruktury znajdującej się pod inwestycją.
OWOB a własność gruntu – dwa prawa, jedna przestrzeń
Jednym z najważniejszych założeń projektu jest umożliwienie współistnienia prawa własności gruntu oraz prawa własności obiektu budowlanego.
Nie oznacza to jednak całkowitego „odcięcia” obiektu od gruntu.
Projekt przewiduje ustanowienie odpowiedniej służebności, która ma regulować wzajemne relacje pomiędzy właścicielem gruntu a właścicielem obiektu. Służebność ma zapewnić m.in. możliwość dostępu do obiektu w celu jego utrzymania, naprawy, eksploatacji czy rozbiórki. Jednocześnie korzystanie z OWOB nie powinno naruszać praw pozostałych użytkowników nieruchomości.
W praktyce odrębna własność obiektów budowlanych oznacza to konieczność bardzo precyzyjnego uregulowania sposobu korzystania z przestrzeni.
Przy inwestycjach tego rodzaju szczególnego znaczenia nabiorą zatem nie tylko kwestie własnościowe, ale również dostęp, komunikacja, media, remonty, konserwacja, przebudowa oraz odpowiedzialność za poszczególne elementy infrastruktury.
Jak będzie można ustanowić odrębną własność obiektu?
Projekt zakłada kilka możliwości ustanowienia OWOB.
Podstawowym rozwiązaniem ma być porozumienie pomiędzy inwestorem a właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu. Możliwe będzie również poprzedzenie ustanowienia OWOB umową zobowiązującą, regulującą relację pomiędzy właścicielem gruntu a przyszłym inwestorem.
W przypadku inwestycji celu publicznego projekt przewiduje natomiast możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektu na podstawie decyzji administracyjnej.
Istotne jest również to, że projektowana konstrukcja ma dotyczyć przede wszystkim nowych inwestycji.
W przypadku nowo wznoszonego obiektu ustanowienie OWOB ma być poprzedzone uzyskaniem promesy w formie decyzji administracyjnej. Następnie, po spełnieniu określonych warunków, możliwe będzie potwierdzenie samodzielności obiektu i ustanowienie odrębnej własności. Organem właściwym w zakresie promesy oraz zaświadczenia o samodzielności obiektu ma być starosta.
Polecamy także artykuł: Plan ogólny a warunki zabudowy – co musisz wiedzieć w 2026 r.?
Promesa OWOB – gwarancja dla inwestora?
Z punktu widzenia procesu inwestycyjnego szczególnie interesująca jest konstrukcja promesy.
Jej znaczenie ma polegać na tym, że inwestor już na etapie przygotowania inwestycji będzie mógł uzyskać potwierdzenie, że po spełnieniu określonych warunków możliwe będzie ustanowienie odrębnej własności obiektu.
Warunkiem będzie m.in. zachowanie samodzielności obiektu oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie albo równorzędnego aktu administracyjnego umożliwiającego korzystanie z obiektu.
Dla inwestora odrębna własność obiektu budowlanego może mieć więc istotne znaczenie gospodarcze. Pozwala bowiem już na etapie planowania inwestycji ocenić, czy projektowana konstrukcja prawna będzie mogła zostać skutecznie zrealizowana.
OWOB w księdze wieczystej
Projekt ustawy OWOB przewiduje również możliwość ujawnienia odrębnej własności obiektu w księdze wieczystej.
Z założeń wynika, że po oddaniu obiektu do użytkowania inwestor posiadający odpowiednią promesę oraz zaświadczenie o samodzielności obiektu będzie mógł wystąpić do sądu z wnioskiem o ujawnienie prawa w księdze wieczystej.
Samo prawo ma powstawać z chwilą oddania obiektu do użytkowania, a wpis w księdze wieczystej będzie miał charakter deklaratoryjny. Podstawą wpisu mają być m.in. promesa, pozwolenie na użytkowanie oraz zaświadczenie o samodzielności obiektu.
Z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu jest to rozwiązanie istotne. Księga wieczysta ma bowiem pozwolić na jasne określenie stanu prawnego zarówno gruntu, jak i znajdującego się nad nim lub pod nim obiektu.
Finansowanie inwestycji może stać się prostsze
Jednym z praktycznych argumentów przemawiających za wprowadzeniem OWOB jest możliwość wykorzystania odrębnego obiektu jako samodzielnego składnika majątku.
Projekt zakłada, że właściciel obiektu będzie mógł nim rozporządzać oraz obciążać go ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym hipoteką.
Może to mieć znaczenie dla banków i innych podmiotów finansujących inwestycje.
W obecnym stanie prawnym brak trwałego i samodzielnego prawa do obiektu może być jednym z elementów komplikujących finansowanie inwestycji realizowanych na cudzym gruncie. OWOB ma stworzyć odrębny przedmiot prawa, który będzie mógł być elementem struktury finansowania
Możliwość ustanowienia hipoteki sprawia, że OWOB może mieć znaczenie nie tylko dla samej struktury własnościowej inwestycji, ale również dla sposobu jej finansowania.
Co OWOB może oznaczać dla inwestorów?
Dla inwestorów projektowana regulacja może oznaczać przede wszystkim większą możliwość wykorzystania atrakcyjnych lokalizacji bez konieczności nabywania całej nieruchomości gruntowej.
Możliwe będzie rozdzielenie dwóch elementów inwestycji:
- prawa do gruntu,
- prawa do znajdującego się nad nim, pod nim lub na nim obiektu.
To może otworzyć drogę do realizacji przedsięwzięć, które obecnie wymagają stosowania bardziej skomplikowanych konstrukcji prawnych.
Szczególnie istotne może być to w dużych miastach, gdzie ograniczona dostępność gruntów i ich wysoka wartość powodują, że coraz większego znaczenia nabiera wykorzystanie przestrzeni znajdującej się pod i nad istniejącą zabudową lub infrastrukturą.
Czy OWOB zmieni zasady realizacji każdej inwestycji?
Nie.
Projekt nie oznacza odejścia od obowiązujących zasad procesu budowlanego ani planowania przestrzennego.
Z założeń wynika, że realizacja inwestycji ma co do zasady przebiegać zgodnie z ogólnymi zasadami prawa budowlanego oraz regulacjami dotyczącymi ładu przestrzennego. Nadal konieczne będzie zatem spełnienie wymagań związanych m.in. z pozwoleniem na budowę oraz zgodnością inwestycji z obowiązującymi aktami planistycznymi.
OWOB ma rozwiązywać przede wszystkim problem tytułu prawnego do samego obiektu, a nie zastępować decyzje i procedury wymagane do jego wybudowania.
Co projekt oznacza dla właściciela gruntu?
Z punktu widzenia właściciela gruntu kluczowe będzie to, że ustanowienie OWOB nie powinno pozbawiać go możliwości korzystania z nieruchomości.
Projekt zakłada, że ustanowienie odrębnej własności obiektu nie może prowadzić do zakłócenia dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości. Relacje pomiędzy właścicielem gruntu a właścicielem obiektu mają zostać uregulowane m.in. poprzez odpowiednią służebność.
W praktyce oznacza to jednak konieczność bardzo dokładnej analizy prawnej przed zawarciem umowy.
Przy inwestycjach realizowanych w tej formule istotne będzie bowiem nie tylko to, kto jest właścicielem poszczególnych elementów, ale również kto i na jakich zasadach może korzystać z określonych części nieruchomości.
Czy użytkowanie wieczyste nadal będzie potrzebne?
Projekt OWOB nie jest prostym zastąpieniem użytkowania wieczystego.
Obecnie użytkowanie wieczyste może pozwalać na oddzielenie własności budynków od własności gruntu, ale jego konstrukcja jest związana z określonym reżimem prawnym i dotyczy całej nieruchomości gruntowej.
OWOB ma natomiast pozwolić na bardziej elastyczne wyodrębnienie samego obiektu budowlanego.
W tym właśnie zakresie odrębna własność obiektu budowlanego ma różnić się od konstrukcji użytkowania wieczystego, która obejmuje nieruchomość gruntową jako całość.
Projekt przewiduje również szczególne rozwiązania dla gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. W takim przypadku ustanowienie OWOB ma być uzależnione od zgody właściciela nieruchomości, przy czym projektowane przepisy przewidują również możliwość dochodzenia takiej zgody na drodze sądowej w określonych przypadkach.
Czy ustawa o odrębnej własności obiektów budowlanych już obowiązuje?
Nie.
To bardzo istotne zastrzeżenie.
Projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (OWOB) został 1 września 2026 r. wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD465. Na obecnym etapie opublikowano założenia projektu, a nie obowiązującą ustawę. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów został wskazany na IV kwartał 2026 r.
Oznacza to, że ostateczny kształt regulacji może jeszcze ulec zmianie.
Z perspektywy inwestorów szczególnie istotne będzie późniejsze poznanie pełnej treści projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych, przepisów przejściowych oraz szczegółowych zasad ustanawiania i ujawniania OWOB.
Co nowe przepisy mogą oznaczać dla rynku nieruchomości?
Jeżeli projektowane rozwiązania zostaną wprowadzone, OWOB może zmienić sposób myślenia o inwestowaniu w przestrzeni miejskiej.
Do tej pory podstawowym przedmiotem transakcji pozostaje nieruchomość gruntowa, a znajdujące się na niej obiekty co do zasady dzielą jej los prawny.
Nowa konstrukcja pozwoliłaby natomiast patrzeć na nieruchomość również „pionowo” – jako na przestrzeń, w której określone prawa mogą przysługiwać różnym podmiotom.
Własność warstwowa nieruchomości może mieć znaczenie dla inwestycji infrastrukturalnych, transportowych, komercyjnych i podziemnych.
Nie oznacza to jednak automatycznego uwolnienia każdej przestrzeni pod lub nad gruntem. Każda inwestycja nadal będzie wymagała analizy stanu prawnego nieruchomości, możliwości realizacji inwestycji oraz ograniczeń wynikających z przepisów planistycznych i budowlanych.
Co warto zrobić już teraz?
OWOB nie jest jeszcze obowiązującym prawem, dlatego nie ma obecnie podstaw do podejmowania decyzji inwestycyjnych wyłącznie w oparciu o projektowane przepisy.
W przypadku planowanych inwestycji warto jednak już teraz przeanalizować:
- stan prawny nieruchomości,
- treść księgi wieczystej,
- istniejące ograniczone prawa rzeczowe i służebności,
- obowiązujące dokumenty planistyczne,
- możliwość realizacji inwestycji nad lub pod istniejącą infrastrukturą,
- możliwość zapewnienia dostępu do przyszłego obiektu,
- zasady korzystania z gruntu przez właściciela oraz przyszłego właściciela OWOB,
- potencjalne możliwości finansowania inwestycji,
- konieczność zawarcia umowy pomiędzy właścicielem gruntu a inwestorem.
W przypadku większych przedsięwzięć warto również już na etapie koncepcji inwestycji przeanalizować, czy projektowana konstrukcja prawna będzie odpowiednia dla konkretnego modelu biznesowego. Zapraszamy się z ofertą GFP Legal w zakładce „Prawo budowlane”.
OWOB – rewolucja w prawie rzeczowym czy odpowiedź na potrzeby rynku?
Projekt odrębnej własności obiektów budowlanych niewątpliwie zmierza do istotnego poszerzenia możliwości inwestowania w przestrzeni miejskiej.
Jego najważniejszym założeniem jest stworzenie samodzielnego prawa do obiektu budowlanego, które nie będzie musiało dzielić losu prawnego gruntu. Rozwiązanie to ma ułatwić inwestowanie nad i pod istniejącą infrastrukturą, uporządkować relacje pomiędzy właścicielem gruntu a właścicielem obiektu oraz stworzyć możliwość samodzielnego obrotu i finansowania takich obiektów.
Z punktu widzenia praktyki prawa nieruchomości szczególnie interesujące będą jednak szczegółowe regulacje dotyczące ustanawiania OWOB, służebności, ksiąg wieczystych, inwestycji celu publicznego oraz przepisów przejściowych.
Na obecnym etapie należy więc traktować OWOB jako projektowaną instytucję prawną, a nie rozwiązanie, które już funkcjonuje w polskim systemie prawnym.
Jeżeli projekt zostanie uchwalony w zakładanym kształcie, odrębna własność obiektów budowlanych może jednak stać się istotnym instrumentem realizacji inwestycji w przestrzeni miejskiej – zwłaszcza tam, gdzie klasyczny model „własność gruntu = własność obiektu” okazuje się niewystarczający.
Materiał prasowy: radca prawny Bartosz Fogel.
