Najnowsze zmiany w prawie inwestycyjnym
Jednym z kluczowych problemów w sektorze inwestycyjnym w Polsce jest ograniczony dostęp do odpowiednich terenów pod inwestycje. Wynika to z kilku czynników, a do kluczowych z nich można zaliczyć m.in.:
- brak planów zagospodarowania przestrzennego – w wielu gminach nadal nie uchwalono miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co utrudnia inwestorom uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i wydłuża proces inwestycyjny.
- ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi – obowiązujące przepisy dotyczące gruntów rolnych, szczególnie poza miastami, znacząco ograniczają możliwość ich przekształcenia na cele budowlane.
- wysokie koszty zakupu gruntów – rosnące ceny nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach i ich okolicach, sprawiają, że inwestorzy mają trudności z pozyskaniem opłacalnych terenów pod projekty.
- problemy infrastrukturalne – brak odpowiedniej infrastruktury technicznej (drogi, media) na wielu dostępnych terenach sprawia, że ich uzbrojenie staje się kosztowne i czasochłonne.
- ograniczenia środowiskowe – coraz bardziej restrykcyjne przepisy dotyczące ochrony środowiska (np. obszary Natura 2000) ograniczają możliwość realizacji inwestycji na niektórych gruntach.
Zapraszamy do lektury artykułu, który ukazał się w najnowszym wydaniu czasopisma: Prawo Budowlane. Kwartalnik. Wydanie Kwiecień-Czerwiec 2025. Jego autorem jest nasz ekspert z dziedziny prawa budowalnego – radca prawny Damian Lipiński.
Rozwiązanie powyższych problemów wymaga skoordynowanych działań legislacyjnych i administracyjnych, takich jak przyspieszenie uchwalania planów miejscowych, liberalizacja przepisów dotyczących gruntów rolnych oraz wsparcie w uzbrajaniu terenów pod inwestycje. Rok 2025 przynosi istotne zmiany w prawie inwestycyjnym, mające na celu uproszczenie i przyspieszenie procesów budowlanych w Polsce. Nowelizacje obejmują obszary planowania przestrzennego, podatków od nieruchomości oraz dostępności gruntów, wpływając na inwestorów, deweloperów i samorządy.
Ustawa podażowa
Projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe[i], zwana „ustawą podażową”, został opracowany przez Ministerstwo Rozwoju
i Technologii (MRiT) i ma na celu zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz uproszczenie procesu inwestycyjnego. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to pierwszy kwartał 2025 roku.
Główne założenia projektu ustawy podażowej:
- uwolnienie gruntów pod inwestycje mieszkaniowe – projekt ustawy, który ma na celu uwolnienie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, koncentruje się na odblokowaniu nieruchomości należących do Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Celem jest wykorzystanie tych terenów, które obecnie pozostają niewykorzystane, a jednocześnie mają potencjał do zabudowy mieszkaniowej. Projekt ustawy zakłada możliwość przejęcia nieruchomości, które są zbędne dla spółek Skarbu Państwa i KOWR w realizacji ich zadań statutowych.
Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa będzie uprawniony do przekazania przedmiotowych nieruchomości do zasobu Skarbu Państwa, którymi gospodaruje odpowiedni starosta. Starosta będzie zaś uprawniony do nieodpłatnego przekazania w/w nieruchomości gminom, które będą mogły je wykorzystać na potrzeby budownictwa mieszkaniowego, w tym komunalnego i społecznego. W szczególności dotyczy to atrakcyjnych lokalizacji w miastach, które obecnie pozostają niezagospodarowane, mimo wysokiego potencjału urbanistycznego. Gmina będzie mogła wybudować budynki mieszkalne, sprzedać grunt w rozliczeniu „lokal za grunt”, lub ustanowić na nieruchomości użytkowanie wieczyste na rzecz społecznej inicjatywy mieszkaniowej, spółdzielni mieszkaniowej albo jednoosobowej spółki gminnej.
- przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe pozwoli na stworzenie trwałego tytułu prawnego dla inwestorów oraz kontrolę realizacji inwestycji przez właścicieli gruntów. Projekt ustawy podażowej przewiduje nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami[ii] poprzez zniesienie generalnego zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Zaproponowane rozwiązanie przywraca w rzeczywistości stan prawny sprzed 1 stycznia 2019 roku, umożliwiając publicznemu właścicielowi gruntu ustanowienie trwałego tytułu prawnego na rzecz podmiotu realizującego przedsięwzięcia doniosłe społecznie i gospodarczo, zachowując kontrolę nad realizacją celu określonego przez strony w umowie.
To pozwoli publicznemu właścicielowi gruntu na nadanie trwałego tytułu prawnego inwestorom realizującym ważne projekty społeczne i gospodarcze, jednocześnie utrzymując kontrolę nad celem projektu określonym w umowie.
- zniesienie ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi – projekt ustawy zakłada zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnację z prawa odkupu przez KOWR. Projekt rozszerza katalog gruntów wyłączonych spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego[iii] o wszystkie nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast.
- uproszczenie procedur planistycznych – wprowadzone zostaną uproszczenia w zintegrowanych planach inwestycyjnych (ZPI), mające na celu usprawnienie procedury sporządzania ZPI poprzez rezygnację z obowiązku uzyskania zgody rady gminy na rozpoczęcie prac oraz rezygnację z konieczności przygotowania kompletnego projektu umowy urbanistycznej na wczesnym etapie procedury. Zmiana ta umożliwi współpracę między gminą a inwestorem. Jednocześnie projekt ustawy podażowej przewiduje udzielenie radzie gminy możliwości ustalenia wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w ramach ZPI za pomocą uchwały o charakterze prawa miejscowego.
- rekompensata za grunty – jeśli inwestycja mieszkaniowa nie zostanie zrealizowana w ciągu pięciu lat od dnia przekazania gruntu, gmina będzie zobowiązana do zapłaty rekompensaty odpowiadającej wartości przekazanego prawa do nieruchomości. Zmiany te mają na celu usprawnienie i zmodyfikowanie ZPI, aby realnie zwiększyć podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.
W związku z powyższym można wskazać, że projekt ustawy podażowej ma przede wszystkim na celu przeciwdziałanie długotrwałym procedurom administracyjnym i ograniczonej podaży gruntów, które są postrzegane jako bariery dla rozwoju rynku nieruchomości. Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to pierwszy kwartał 2025 roku.
Planowanie Przestrzenne
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw[iv] wprowadziła istotne zmiany, które weszły w życie 24 września 2023 r., ale niektóre w pełni zrealizują się z końcem 2025 roku, ponieważ do końca 2025 roku wszystkie gminy w Polsce mają obowiązek uchwalenia planów ogólnych, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Plany ogólne będą stanowić podstawę do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ), dając gminom większą kontrolę nad rozwojem zabudowy. Decyzje WZ będą musiały być spójne z wytycznymi planu ogólnego.
Kluczowe informacje dotyczące planu ogólnego:
- plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego i dokumentem planistycznym na szczeblu lokalnym.
- ustalenia w nim zawarte będą wiążące dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz dla wydawania indywidualnych decyzji o warunkach zabudowy.
- ma być mniej skomplikowany i dostępny w nowej, cyfrowej formie.
- określi kluczowe aspekty zagospodarowania przestrzennego, takie jak standardy urbanistyczne, strefy planistyczne oraz wytyczne dotyczące zagospodarowania przestrzeni.
- głównym celem jest harmonizacja działań na poziomie lokalnym z krajową polityką przestrzenną.
- gminy mają mieć większy wpływ na to, gdzie na ich terenie będzie rozwijała się zabudowa i jaki będzie miała charakter. Ma to przeciwdziałać niekontrolowanej zabudowie.
Kluczowe kwestie dotyczące decyzji o warunkach zabudowy (WZ):
- decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być spójne z wytycznymi wskazanymi w planie ogólnym.
- warto przypomnieć, że w dniu 26 lipca 2024 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego[v]. Rozporządzenie to wprowadziło obowiązek określania w decyzji o warunkach zabudowy nowych wskaźników, takich jak: maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej oraz wskaźnik minimalnej liczby miejsc do parkowania.
- wszelkie decyzje o warunkach zabudowy wydane od dnia 1 stycznia 2026 roku będą wydawane tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy, wyznaczonych w planie ogólnym gminy. Decyzje WZ wydane po tym terminie będą wygasać po 5 latach od dnia, w którym stały się prawomocne.
- wszystkie decyzje o warunkach zabudowy, które zostaną wydane i staną się prawomocne do dnia 31 grudnia 2025 r. będą ważne bezterminowo. Wygasną tylko i wyłącznie w momencie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie, na który została wydana decyzja WZ.
Powyższe zmiany mają na celu uproszczenie procesów inwestycyjnych, zwiększenie przejrzystości planów miejscowych oraz zapewnienie bardziej zrównoważonego rozwoju przestrzennego. Nowe przepisy wprowadzają wiele modyfikacji, które wpłyną na planowane inwestycje w Polsce.
Podatki od Nieruchomości
Od 2025 roku weszły w życie nowe zasady dotyczące podatku od nieruchomości. Wprowadzone zostały autonomiczne definicje „budynku” i „budowli” bezpośrednio do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych[vi] bez odwoływania się do prawa budowlanego[vii], aby uniknąć problemów interpretacyjnych w kontekście podatkowym. Jest to zmiana bez wątpienia wpływająca w wielu przypadkach na wysokość podatku od nieruchomości. Wartym odnotowania przykładem mogą być garaże, które są już uznawane za część mieszkalną budynku mieszkalnego, co ma skutkować niższym podatkiem od nieruchomości w tym zakresie.
Porozumienia Inwestycyjne
Od 1 stycznia 2025 roku, inwestycje o wartości co najmniej 50 mln złotych mogą być objęte porozumieniem inwestycyjnym. Wcześniej minimalna wartość inwestycji wynosiła 100 mln zł. Porozumienie inwestycyjne pozwala inwestorowi podpisać z Ministrem Finansów porozumienie dotyczące podatkowych skutków planowanej lub realizowanej inwestycji, co zapewnia wiążącą wykładnię przepisów prawa podatkowego. Dodatkowo, porozumienie może obejmować kwestie związane z opodatkowaniem wyrównawczym, co jest szczególnie istotne dla dużych, skomplikowanych inwestycji, które mogą podlegać globalnemu podatkowi minimalnemu. Oznacza to minimalizację ryzyka podatkowego i zapewnienie przewidywalności kosztów inwestycji przez inwestorów. Obsługą porozumienia inwestycyjnego zajmuje się Centrum Obsługi Podatkowej Inwestora (COPI).
Podsumowanie
Zmiany w prawie inwestycyjnym w 2025 roku mają na celu uproszczenie procesów budowlanych, zwiększenie dostępności gruntów oraz poprawę efektywności planowania przestrzennego. Wprowadzenie planów ogólnych gmin, modyfikacje w podatku od nieruchomości oraz ułatwienia w obrocie gruntami rolnymi mają przyczynić się do stworzenia bardziej przejrzystych i stabilnych warunków dla inwestorów. Wskazując na ewentualne skutki wprowadzenia zmian dotyczących prawa inwestycyjnego na pewno można tu prognozować zwiększenie atrakcyjności inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, choćby poprzez przyspieszenie realizacji inwestycji w wyniku uproszczenia procedur planistycznych i budowlanych. Gminy zwiększą swoją kontrolę nad rozwojem lokalnej zabudowy. Dodatkowo, uproszczone procedury i programy wsparcia mogą przyczynić się także do wzrostu inwestycji m. in. w odnawialne źródła energii.
Artykuł ukazał się w najnowszym wydaniu czasopisma: Prawo Budowlane. Kwartalnik. Wydanie Kwiecień-Czerwiec 2025 – dostępne TUTAJ.
[ii] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.).
[iii] Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 423).
[iv] Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.).
[v] Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116).
[vi] Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 70 z późn. zm.).
[vii] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).
Materiał prasowy: radca prawny Damian Lipiński.
