Tytuł prawny do nieruchomości pod budowę instalacji OZE w Polsce #3
Jedną z pierwszych czynności podejmowanych w ramach inwestycji budowlanej związanej z OZE jest pozyskanie tytułu prawnego do nieruchomości przeznaczonej pod lokalizację i budowę instalacji OZE. Istotne jest, aby tytuł prawny do nieruchomości obejmował całość planowanego przedsięwzięcia budowlanego. W praktyce inwestorzy często o tym zapominają. Klasycznym przykładem jest brak pozyskania przez inwestora prawa do nieruchomości sąsiedniej, nad którą będzie sięgać łopata turbiny wiatrowej podczas ruchu obrotowego. Niedopatrzenia tego rodzaju mogą znacząco wydłużyć okres budowy danej instalacji OZE, a w skrajnych przypadkach nawet uniemożliwić przystąpienie do jej użytkowania.
Uzyskanie praw do nieruchomości pod budowę instalacji OZE może przybrać następującą postać:
PRAWO WŁASNOŚCI
Zapewnia możliwość korzystania przez inwestora z gruntu w najszerszym zakresie oraz eliminuje ryzyko utraty prawa do korzystania z gruntu z przyczyn niezależnych od inwestora. Zdecydowanie ułatwia także pozyskanie zewnętrznych środków finansowania inwestycji budowlanej (np. pochodzących z kredytu bankowego). Zdarza się jednak, że nabycie tego tytułu prawnego może być dla inwestora ekonomicznie nieuzasadnione (np. wówczas, gdy uwarunkowania przestrzenne lub środowiskowe ograniczają lokalizację budowy instalacji OZE na znacznej części zakupionego gruntu).
UMOWA DZIERŻAWY LUB NAJMU
Jest najczęściej wykorzystywanym przez inwestorów tytułem prawnym w zakresie budowy instalacji OZE. Istota umowy dzierżawy sprowadza się do oddania gruntu dzierżawcy przez wydzierżawiającego do używania i pobierania pożytków w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Umowa ta daje możliwość długoterminowego korzystania z nieruchomości, ponieważ można ją zawrzeć na czas oznaczony nawet do 30 lat (jeśli jest zawarta na okres dłuższy, to po upływie tego okresu obowiązuje nadal ale już jako umowa zawarta na czas nieoznaczony). Ponadto, przy spełnieniu określonych warunków, zbycie dzierżawionej nieruchomości przez jej właściciela nie zmienia sytuacji prawnej inwestora, ponieważ nabywca nieruchomości wstępować będzie w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy bez prawa wcześniejszego wypowiedzenia umowy dzierżawy. Należy jednak mieć na uwadze, że jeżeli inwestor korzysta z nieruchomości tylko w celu budowy i eksploatacji instalacji OZE, zawarta przez niego umowa co do zasady nie będzie umową dzierżawy w rozumieniu przepisów prawa. Przyjmuje się bowiem w takim przypadku, że wytwarzana przez instalację energia elektryczna nie stanowi pożytku z nieruchomości, a tym samym brak tego istotnego elementu uniemożliwia uznanie danej umowy za umowę dzierżawy (por. np. wyrok SN z dnia 5 października 2012r., sygn. akt IV CSK 244/12 oraz wyrok SN z dnia 7 lutego 2013r., sygn. akt II CSK 230/12: Sąd Najwyższy uznał umowę dzierżawy gruntu pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowej za umowę nienazwaną, do której przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio. Argumentował między innymi, że energia elektryczna powstała z przetworzenia energii odnawialnej nie jest pożytkiem z nieruchomości, ponieważ „nie pochodzi z gruntu, lecz z urządzeń technicznych zamontowanych na tym gruncie”.).
Korzystanie z gruntu bez prawa pobierania pożytków z nieruchomości jest cechą charakterystyczną dla umowy najmu. Jej istota sprowadza się bowiem do oddania gruntu najemcy przez wynajmującego do używania w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Umowa najmu, o ile nie jest zawarta pomiędzy przedsiębiorcami, może być zawarta maksymalnie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W przeciwieństwie zatem do umowy dzierżawy, taka umowa najmu co do zasady nie będzie stanowić dla inwestora podstawy do długoterminowego korzystania z nieruchomości. W kontekście lokalizacji budowy instalacji OZE stanowi to niewątpliwą wadę tej konstrukcji prawnej. Umowa najmu pomiędzy przedsiębiorcami może być natomiast zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 30 lat. W takim wypadku uprawnienia najemcy w zakresie korzystania z gruntu pod budowę i eksploatację instalacji OZE będą niemal identyczne jak uprawnienia dzierżawcy.
UŻYTKOWANIE
Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym, w ramach którego użytkownik nabywa prawo do używania gruntu i pobierania z niego pożytków na zasadach określonych w umowie o ustanowieniu prawa użytkowania. Zaletą tego rozwiązania jest możliwość jego ustanowienia na cały okres eksploatacji instalacji OZE, a także jego rzeczowy charakter (w przeciwieństwie do zobowiązań umownych skutecznych tylko wobec stron umowy, prawo rzeczowe jest ujawniane w księdze wieczystej nieruchomości i jest skuteczne wobec wszystkich zainteresowanych). W przeciwieństwie do umowy dzierżawy, prawo użytkowania jest jednak niezbywalne.
SŁUŻEBNOŚĆ PRZESYŁU
Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które umożliwia lokalizację urządzeń przesyłowych na cudzym gruncie. Jednakże, na podstawie tego tytułu nie można uzyskać prawa do korzystania z nieruchomości do celów eksploatacji instalacji OZE jako całości, lecz jedynie do wybudowania infrastruktury przesyłowej stanowiącej część instalacji OZE. Treść służebności ustala się w umowie z właścicielem gruntu, a jeśli właściciel odmówi zawarcia takiej umowy, można żądać ustanowienia służebności za odpowiednim wynagrodzeniem na drodze sądowej. Warto odnotować, że droga publiczna nie może zostać oddana przedsiębiorcy przesyłowemu do korzystania przez ustanowienia na niej służebności przesyły (por. np. postanowienie SN z dnia 27 kwietnia 2017 r., sygn. akt II CSK 412/16).
INNE
Analizując kwestię wyboru lokalizacji pod budowę instalacji OZE w Polsce trzeba mieć na uwadze, że na pewnych terenach mogą istnieć dodatkowe ograniczenia. Na przykład, lokalizacja infrastruktury technicznej instalacji OZE w pasie drogi publicznej będzie wymagać uzyskania przez inwestora zezwolenia na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, zgody na zajęcie pasa drogi publicznej, a także zawarcia stosownej umowy najmu, dzierżawy albo użyczenia z zarządcą drogi. Innym przykładem ograniczenia będzie lokalizacja infrastruktury technicznej instalacji OZE w obrębie cieków wodnych, co będzie wymagało uzyskania przez inwestora pozwolenia wodnoprawnego. Pozwolenie wodnoprawne jest decyzją administracyjną, której uzyskanie jest niezbędne dla otrzymania pozwolenia na budowę czy decyzji o warunkach zabudowy. Następnie inwestor będzie musiał zawrzeć umowę użytkowania lub użyczenia zajętego gruntu.
Materiał prasowy: radca prawny Bartosz Fogel.
fot. Bartosz Fogel, Kancelaria Prawna GFP_Legal Wrocław
#OZE #ElektrowniaWiatrowa #ElektrowniaSłoneczna #ElektrowniaPVA #FarmaWiatrowa #FarmaSłoneczna #FarmaPV #FarmaFotowoltaiczna #BudowaInstalacjiOZE #GFP_Legal #GrzelczakFogelPartnerzy #KancelariaPrawnaGFPlegal #KancelariaPrawnaWrocław #RadcaPrawnyWrocław
