Bezumowne korzystanie z mieszkania, czyli właściciel vs lokator

Bartosz Fogel, radca prawny z Kancelarii Prawnej GFP Legal:

Po pierwsze, takie działanie byłoby sprzeczne z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019r. ,poz. 1182, 1309, ze zm.). Tylko w wyjątkowych wypadkach przewidzianych w prawie cywilnym właściciel jest uprawniony do wejścia do mieszkania. Potwierdza to m.in. art. 10 ww. ustawy, zgodnie z którym „w razie awarii wywołującej szkodę lub grożącej bezpośrednio powstaniem szkody, jeżeli najemca jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariuszy policji lub straży miejskiej”. Zatem ustawodawca wyraźnie chroni uprawnienia lokatora, gdyż uznaje, że bezprawne wkroczenie przez właściciela do zajmowanego przez najemcę (lokatora) mieszkania godzi w jego prawa (prawo do  poszanowania nietykalności mieszkania) i może naruszać mir domowy (o którym szerzej poniżej). Prawo własności, jak wiele innych praw zagwarantowanych w Konstytucji, nie ma charakteru absolutnego i doznaje ograniczeń przewidzianych w przepisach ustaw, chroniących również istotne prawa obywatelskie oraz dobra osobiste innych osób (a nie tylko prawa majątkowe).

Po drugie, zgodnie z art. art. 675 § 1 KC po zakończeniu umowy najmu najemca zobowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Właściciel mieszkania ma zatem prawo domagać się od najemcy (lokatora) wstawienia pierwotnego zamka do drzwi, ale samodzielnie i pod nieobecność lub bez zgody najemcy (lokatora) wymienić zamku w drzwiach nie może. Obowiązek pokrycia kosztu wymiany nowego zamka i montażu pierwotnego obciążać będzie najemcę (lokatora). Kosztów tych można by dochodzić od lokatora na drodze sądowej w pozwie, przykładowo łącznie z żądaniem zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego przez lokatora

Po trzecie, takie postępowanie właściciela może stanowić przestępstwo określone w art. 191 § 1a KK ścigane na wniosek najemcy („Kto w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia  stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.”). Przepis ten ma zastosowanie niezależnie od tego czy najemca (lokator) korzysta z lokalu na podstawie umowy najmu czy też po jej rozwiązaniu (bezumownie).

Po czwarte, właściciel mieszkania może być również w takim przypadku uznany za sprawcę przestępstwa naruszenia miru domowego w rozumieniu art. 193 KK („Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.”). Treść art. 193 KK gwarantuje lokatorowi niezależną od właściciela rzeczy prawnokarną ochronę wynajętego mieszkania. W konsekwencji wynajęte pierwotnie mieszkanie, staje się dla właściciela miejscem „cudzym”, gdyż przekazał on część swoich uprawnień na inne osoby (tutaj na lokatora). Mir domowy to prawo niezakłóconego korzystania z domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia lub ogrodzonego terenu. Artykuł 47 Konstytucji RP stanowi że „każdy ma prawo do ochrony prawnej życia prywatnego, rodzinnego, czci i dobrego imienia oraz do decydowania o swoim życiu osobistym”. Jego rozwinięciem jest między innymi artykuł 50 Konstytucji zapewniający nienaruszalność mieszkania. Ochronę w tym zakresie przewiduje również art. 8 ust. 1 Konwencji o 0chronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. Mir domowy stanowi także dobro osobiste (art. 23 KC oraz art. 24 KC).

Pełna treść artykułu z komentarzem naszego eksperta dostępna TUTAJ.