Zmiany w rękojmi i gwarancji
Z dniem 25 grudnia 2014 roku weszła w życie nowa ustawa o prawach konsumenta. Wbrew nazwie nie odnosi się ona jednak wyłącznie do transakcji z udziałem konsumentów (B2C), lecz dotyczy także obrotu profesjonalnego (B2B), wprowadzając znaczące, z punktu widzenia przedsiębiorców, zmiany w zakresie rękojmi i gwarancji. Należy nadmienić, iż ze względu na znajdujące się w przepisach odesłania zmiany te będą miały zastosowanie również do umowy o roboty budowlane i umowy o dzieło dotyczącej większości usług wykończeniowych/instalacyjnych.
Zmianą najbardziej istotną z punktu widzenia przedsiębiorców działających w branży budowlanej jest wydłużenie terminu obowiązywania rękojmi. Obecnie w przypadku nieruchomości termin ten wynosi 5 lat od daty wydania obiektu przez wykonawcę (przed zmianą były to 3 lata). Oznacza to istotne wzmocnienie ustawowej pozycji zamawiającego, który w tym wydłużonym terminie będzie mógł domagać się od wykonawcy usunięcia wad fizycznych obiektu czyli przywrócenia jego zgodności z zawartą umową. Oczywiście, w praktyce realizacji inwestycji budowlanych już na gruncie dotychczasowych przepisów bardzo często zdarzało się, że zamawiający o silnej pozycji (zwłaszcza podmioty sektora publicznego, które wyłaniały wykonawców w trybie zamówień publicznych) narzucały wydłużone kontraktowo terminy rękojmiane. Niemniej, obecnie owe korzystniejsze warunki rękojmi przysługują z mocy prawa każdemu zamawiającemu (nawet osobom fizycznym) chyba, że strony w umowie wyraźnie postanowią inaczej.
Kolejną bardzo istotną kwestią jest zmiana rękojmianego „przedmiotu ochrony”. Przed nowelizacją rękojmia dotyczyła wad budynków, a więc obiektów budowlanych trwale związanych z gruntem, wydzielonych z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadających fundamenty i dach (definicja wynikająca z przepisów prawa budowlanego). Obecnie zakres rękojmi jest szerszy, gdyż obejmuje wady szeroko rozumianych nieruchomości. Na gruncie nowych przepisów rękojmią z mocy ustawy objęte będą więc również inne obiekty budowlane, w tym zwłaszcza budowle. Nie będzie przy tym wątpliwości, iż odnosi się ona do wad lokali czy miejsc parkingowych poza budynkami.
Istotne są ponadto zmiany dotyczące gwarancji. Po pierwsze, ustawodawca wydłużył okres gwarancyjny z 1 roku do 2 lat (licząc od dnia wydania obiektu). Oznacza to, że jeżeli wykonawca udziela zamawiającemu gwarancji należytego wykonania (co jest powszechną praktyką), to w braku odmiennych ustaleń obowiązywać go będzie wydłużony, dwuletni okres gwarancyjny. Ponadto, obecnie nie uzależnia się powstania obowiązków gwarancyjnych od faktu wydania zamawiającemu dokumentu gwarancyjnego w formie pisemnej, czego wymagały dotychczasowe przepisy. Udzielenie gwarancji może bowiem nastąpić przez każde oświadczenie gwaranta. Warto wskazać także, że jeżeli w warunkach gwarancji nie określono terminu realizacji obowiązków gwarancyjnych przez wykonawcę, wykonawca powinien dokonać tego niezwłocznie, nie później jednak niż w ciągu 14 dni.
W ramach nowelizacji rozstrzygnięto kwestię wzajemnego stosunku uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji. Zamawiający może wykonywać uprawnienia z tytułu rękojmi niezależnie od uprawnień z tytułu gwarancji a decydując się na skorzystanie jednych z nich nie traci tych drugich. Dzieje się tak dlatego, że w przypadku skierowania do wykonawcy roszczeń gwarancyjnych bieg terminu do wykonywania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu (biegnie on dalej dopiero w przypadku odmowy przez wykonawcę realizacji uprawnień gwarancyjnych albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie).
Na koniec należy przypomnieć, że nowe regulacje dotyczą umów zawartych po dniu 25 grudnia 2014 roku. Do umów zawartych przed tą datą stosuje się przepisy dotychczasowe.
