Odstąpienie od umowy, a prawa i obowiązki stron
W praktyce realizacji inwestycji budowlanych dosyć często dochodzi do sporów pomiędzy zamawiającym i wykonawcą na tle odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Zdecydowana większość tych sporów dotyczy tego, czy w danym przypadku odstąpienie było skuteczne czy też nie. Istnieje jednak inne, ciekawe zagadnienie, będące nieraz zarzewiem konfliktów. Chodzi mianowicie o sytuacje, kiedy strony są zasadniczo zgodne co do tego, że do odstąpienia rzeczywiście doszło, lecz nie zgadzają się co do jego konsekwencji. Przykładowo, gdy zamawiający domaga się od wykonawcy po odstąpieniu kar umownych za zwłokę w wykonaniu zobowiązania lub zgłasza wobec niego roszczenia z tytułu gwarancji lub rękojmi.
Zasadniczym celem a zarazem skutkiem odstąpienia od umowy o roboty budowlane (o ile oczywiście strony danej umowy nie określiły inaczej konsekwencji z nim związanych) jest „skasowanie” łączącego zamawiającego i wykonawcę stosunku prawnego w całości. Prowadzi do tego, że wytwarza się taki stan prawny, jakby dana umowa nie została w ogóle zawarta. Konsekwencje takiego stanu rzeczy są bardzo doniosłe. Nie tylko bowiem strony zobowiązane są do zwrotu świadczeń wzajemnych, lecz również bezpowrotnie tracą wszystkie uprawnienia zastrzeżone na ich rzecz w umowie, zachowując jedynie roszczenia przewidziane na wypadek odstąpienia przepisami prawa (np. roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania). W praktyce oznacza to, iż w razie klasycznego odstąpienia (bez dodatkowych uzgodnień stron odnośnie skutków odstąpienia znajdujących odzwierciedlenie w treści umowy) nie można już naliczać kar umownych za zwłokę, znikają obowiązki kontraktowe w zakresie poufności, rękojmi, gwarancji jakości, itp.
Jeżeli zamawiający występuje do wykonawcy po odstąpieniu o zapłatę kary umownej za zwłokę w wykonaniu zobowiązania, wykonawca ma prawo odmówić dokonania płatności. W tym miejscu należy jednak uczulić, by szczególnie uważnie przeanalizować postanowienia umowy o roboty budowlane. Zdarza się bowiem, że strony uzgadniają, iż pewne ich uprawnienia i obowiązki kontraktowe mają „przetrwać” odstąpienie. Taką praktyką jest w szczególności dodatkowe zastrzeganie kar umownych na wypadek odstąpienia od umowy. Wówczas, nawet jeżeli odstąpienie jest spowodowane zwłoką wykonawcy, to sama kara umowna nie jest bezpośrednio skutkiem tej zwłoki, lecz faktu skutecznego doręczenia wykonawcy oświadczenia o odstąpieniu. Odstąpienie nie jest wówczas przeszkodą w naliczeniu kary, lecz staje się warunkiem jej naliczenia. Oczywiście, nie każda umowa zawiera tego typu regulacje, więc wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku.
Jeżeli natomiast chodzi o roszczenia z tytułu gwarancji i rękojmi, to co do zasady po odstąpieniu nie przysługują one zamawiającemu. Niemniej, o ile strony postanowią tak w umowie (co jest stosunkowo częstą praktyką), odstąpienie może nie następować ze skutkiem wobec całej umowy lecz wyłącznie wobec jej niewykonanej części. W takiej sytuacji zamawiającemu przysługiwać będą roszczenia gwarancyjne i rękojmiane odnośnie tej części umowy, która została wykonana i za którą wykonawca otrzymał wynagrodzenie. Zwykle po tego rodzaju odstąpieniu strony sporządzają szczegółową inwentaryzację, która obejmuje ustalenie zakresu robót wykonanych, których ww. roszczenia mogą dotyczyć.
